REGISTRO DE CONTRATOS INTERNACIONAIS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS, CELEBRADOS NO EXTERIOR, EM OUTRA LÍNGUA

PREÂMBULO: A inspiração para este post veio depois de eu ter recebido uns 40 emails com a pergunta: Qual é o cartório internacional onde se registram contratos internacionais?

Em resposta a pergunta tão brasileira: tal cartório não existe. Mas há precauções que podem auxiliar o registro do contrato num cartório brasileiro.

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Com o atual fluxo plurilocalizado de empresas e pessoas no cenário internacional, é importante que se façam algumas considerações relativas ao registro, no Brasil, de contratos de compra e venda de imóveis celebrados no exterior.

O artigo 9º, § 1º da Lei de Introdução às Normas de Direito Brasileiro prevê a aplicação das leis brasileiras para contratos celebrados no exterior, cuja execução ou cumprimento dêem-se no Brasil.

Embora a discussão sobre a lei material aplicável ao contrato seja bastante complexa, assumiremos, nesse artigo, que pelo menos as formalidades de registro devem seguir a lei brasileira.

Assim, seguem-se os princípios do Código Civil, artigo 224:

“Art. 224. Os documentos redigidos em língua estrangeira serão traduzidos para o português para ter efeitos legais no País.”

E os da lei 6.015/73, a Lei de Registros públicos que em seu artigo 148 diz:

“Art. 148. Os títulos, documentos e papéis escritos em língua estrangeira, uma vez adotados os caracteres comuns, poderão ser registrados no original, para o efeito da sua conservação ou perpetuidade. Para produzirem efeitos legais no País e para valerem contra terceiros, deverão, entretanto, ser vertidos em vernáculo e registrada a tradução, o que, também, se observará em relação às procurações lavradas em língua estrangeira.”

Isto quer dizer que, para que possam ser registrados no Cartório de Títulos e Documentos e possuírem oponibilidade a terceiros no território nacional, os contratos deverão ser traduzidos por tradutor juramentado OU possuir cópia integral anexa, com o conteúdo em língua portuguesa, também assinado pelas mesmas testemunhas e partes que assinaram o original.

 O artigo 157 do Código de Processo Civil estipula:

“Art. 157. Só poderá ser junto aos autos documento redigido em língua estrangeira, quando acompanhado de versão em vernáculo, firmada por tradutor juramentado.”

A tradução o por tradutor juramentado confere a fé pública necessária para que o documento possa servir de prova em eventual processo judicial sob ameaça não admissão ou inutilização do documento por parte do juiz, para considerações no processo.

Uma outra exigência para contratos celebrados no exterior decorre do Decreto 84.451/80, que exige que, nos locais onde o país possua representação diplomática, haja a legalização de documentos expedidos por autoridades estrangeiras  junto às embaixadas e consulados brasileiros.

Isto é: o reconhecimento de firma (ou equivalente) feito no exterior deve ser reconhecido (autenticado/consularizado) pela consulado ou embaixada brasileira que tenha jurisdição sobre aquele território.

Este processo de consularização dos documentos é essencial para o registro do contrato em cartório brasileiro, após a tradução juramentada.

O mesmo procedimento de consularização, na via inversa, é válido também para os documentos aqui emitidos que precisem ter validade no exterior. Neste caso, a legalização é dada pelo Ministério das Relações Exteriores e, depois, pelo Consulado do país de destino.

Por fim, é importante ressaltar que o cuidado em todas as etapas do processo, desde a elaboração do contrato, passando pelo estudo do imóvel até chegar à formalização adequada dos documentos poderá garantir maior segurança aos corretores, vendedores e compradores de imóveis.